📌 요약 & 매수 전략
친구 조언 = 양지(빠름·비쌈·7월 잔금 마감) vs 파크타운(느림·쌈·여유). 블로거 집이두채의 프레임워크로 검증하면 둘 다 같은 논리 위에 있다 — 단지내상가는 같은 땅을 아파트와 공유하는데 재건축 단계가 진행될수록 아파트 땅값에 수렴해 급등한다.
① 친구의 "29일/7월 잔금"은 왜 나왔나
- 양지마을은 선도지구 32구역, 6개 단지 통합재건축(4,392→6,839가구). 2026-06-30 사업시행자 지정 신청, 동의율 57%.
- 노특법 개정 시행 전에 신청을 질러 동의요건 강화(단지별 50%)를 피하려는 것. 그래서 6/30이 분기점.
- 권리산정기준일이 신청일 즈음으로 잡히면, 그 후 취득자는 입주권 대신 현금청산 위험. 그래서 "신청 전(7월 내) 잔금·등기까지" 끝내야 조합원 지위·입주권이 안전하다는 논리.
- ⚠️ 검증할 단 하나의 숫자 = 권리산정기준일. 조합에 직접 확인 필수(이미 지났을 수도 있음).
② 양지마을 vs 파크타운 — 무엇을 사는가
| 양지마을 (수내동) | 파크타운 (수내동) | |
|---|---|---|
| 재건축 단계 | 빠름 — 선도지구·사업시행자 지정 신청 | 초기 — 블로거曰 "아직 아무것도 진행 안 됨" |
| 상가 가격 | 기대 많이 반영 = 이미 상승 | 저평가 여지 더 큼 (땅값 미수렴) |
| 시간 압박 | 높음 — 7월 내 잔금/권리산정 | 낮음 — 여유 있음 |
| 입주권 확실성 | 높음(단계 빠름) | 낮음(불확실·장기) |
| 리스크 | 독립정산제·권리산정기준일·고점매수 | 사업지연·제척 |
| 한줄 | "확실성 프리미엄"을 산다 | "싸게 큰 땅"을 산다 (블로거 철학에 더 부합) |
③ 매수 전 반드시 확인 (체크리스트)
- □ 권리산정기준일 — 지금 사도 입주권 자격 되나? (조합 직접 확인)
- □ 대지지분(평)과 대지지분 평당가 — 평당가 쌀수록·절대크기 클수록 우량. 블로거 기준 양지한양 상가가 평당 3,500만원에 거래된 적(송파 동급 1.25억의 1/3).
- □ 상가 위치 — 단지 중앙·통합대상 안쪽인가? 길가·모서리면 제척 위험.
- □ 독립정산제 여부 — 통합정산이면 비례율 공유, 독립정산이면 상가만 별도. 정관·조합 확인.
- □ 산정비율 — 내 상가 권리가액이 아파트 최소분양가×산정비율 이상? 안 되면 아파트 못 받고 현금청산.
- □ 예상 추가분담금 — 아래 [분담금 계산기] 탭에서 매물별로 숫자 확인.
- □ 대출/RTI — 직접 영업이면 감정가 80%까지, RTI 미적용.
④ 지금 할 액션 (우선순위)
- 오늘: 양지마을 조합에 전화 → 권리산정기준일·상가 입주권 자격·독립정산 여부 3개 질문.
- 이번 주: [매물] 탭에서 양지 6단지·파크타운 상가 대지지분 평당가 정렬 → 싼 순 상위 임장.
- 병행: 파크타운은 시간 있으니 [분담금 계산기]로 안전마진 큰 매물 후보 압축.
출처: 네이버 블로그 집이두채(yameebe) 공개글 502편(69만자) 전수 분석. 심층 매물분석은 유료(네프콘 月55,000원)라 본 페이지는 무료 공개글의 프레임워크·실적·리스크 기준.
핵심 명제
- 단지내상가 = 땅(대지지분) 투자다. 아파트와 같은 땅을 공유하지만 재건축 기대 반영 전엔 헐값.
- 가격 트리거는 아파트 시장이 아니라 '재건축 추진 단계'. 단계가 오를수록 아파트 땅값에 수렴 → 급등. (2022~24 하락장에도 단지내상가만 안 빠지고 오름)
- 싸게, 크게. 대지지분 평당가가 쌀수록·절대크기 클수록 유리. 초대형 평형·단지내상가가 가장 저평가.
- 분당 부촌 3대장(중앙공원): 시범단지·양지마을·파크타운. 초대형 평형, 평균 대지지분 ~20평, 아리팍급.
- 레버리지: 직접 영업 시 감정가 80% 대출 + RTI 미적용 + 이자 비용처리.
블로거 본인 실적(공개글 기준)
- 양지한양 분산상가 1.6억 → 2년 만에 7.35억 매도(일부만, 절반 이상 보유).
- 양지한양 지하 단층 분산상가 대지지분 10평을 3.5억(평당 3,500만원)에 매도 — 송파 오금현대 동급 평당 1.25억의 1/3.
- 시범단지+양지마을에 대지지분 77평 누적(목표 100평), 평생 보유 전략.
반드시 아는 리스크
- 제척: 성지·궁전 사례처럼 토지분할소송으로 상가가 빠졌다 합의로 복귀. 위치·대지지분이 방어막.
- 독립정산제: "아파트에 유리/상가에 유리"는 카더라. 정산방식 합의가 협상의 전부.
- 권리가액 < 최소 조합원분양가면 입주권 대신 현금청산.
- 통합도 다 같은 통합 아님: 효자촌처럼 단지별 용적률 차등 적용되는 경우 있음.
원문 저장: data/posts/ (502개 .md) · 색인 data/index_clean.json
📚 집이두채 글 전체 —
공개글 502편(69만자) 전체 목록. 제목·주제·미리보기, 링크로 원문. 심층 매물분석은 유료(네프콘 月55,000원).
📊 무슨 내용을 다루나 — 주제 분포
한 글이 여러 주제에 걸침. (숫자=글 수)🏗️ 상가투자개념 393 — 대지지분·권리가액·비례율·감정평가·독립정산 등 방법론
📍 분당전반 256 — 시범·양지·파크타운·한솔·샛별 등 분당 단지 분석
🗺️ 타지역사례 227 — 일산·평촌·산본·목동·강남 단지내상가 비교
🏢 양지마을 61 · 파크타운 26 — 핵심 타깃 단지 심층
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🏬 네이버부동산 매물 —
분당 상가매물 + 블로그 언급 단지 아파트매물. 매매 매물만 분담금 자동계산. 원본 CSV: data/naver_listings.csv
📐 예상분담금·안전마진 계산식 (가정값 · 탭하면 접힘)
가정: 신청 34평 · 일반분양가 4,500만원/평 · 감정가율 90% · 조합원할인 18% · 비례율 100% (매매만 계산)① 권리가액 = 매수가 × 90%(감정가율) × 100%(비례율)
② 조합원분양가 = 34평 × 4,500만원 × (1−18%) = 12.55억 (고정)
③ 예상 추가분담금 = ② − ① (＋내는 돈 / −환급)
④ 안전마진 = 신축가치(34평×4,500만원=15.30억) − (매수가 + 분담금 + 취득세 4.6%)
※ 대지지분·실제 감정가 반영한 정밀 시뮬은 [분담금 계산기] 탭에서 값 바꿔가며. 상가는 산정비율·자격요건 별도.
매물 CSV가 아직 없습니다.
scrape_naver.py 실행 후 새로고침.🔔 매물 변동 이력 —
매일 05:00 갱신 · 🟢신규 · ⚪사라짐 · 🔴가격변동 · 🔵재등록. 시계열 DB data/listings.db
ℹ️ '사라짐'은 팔렸다는 뜻? — 정확도 개선(패치) 설명
사라짐(GONE) = 네이버에서 광고가 내려간 것이지 '팔림'이 확정은 아님. 이유는 ①실제 계약·판매 ②집주인이 매물 내림 ③중개사 광고 만료(재등록 안 함) ④수집 누락 중 하나.패치: 예전엔 하루만 안 잡혀도 바로 '사라짐'으로 찍어서 숫자가 부풀려졌음(우리 수집기가 그날 못 잡은 것까지 사라짐 처리). 이제 2일 연속 안 잡혀야만 '사라짐' 확정. 하루짜리 누락은 조용히 넘어가고, 다시 잡히면 없던 일로 함. → 신규/사라짐 숫자가 실제에 가까워짐. 다시 올라온 매물은 🔵재등록으로 별도 표시.
아직 변동 이력이 없습니다.
update.py 2회차 실행 후부터 신규/사라짐이 기록됩니다.📈 국토부 실거래가 —
아파트 매매·전세·월세 + 상업업무용. 원본 CSV: data/realprice_*.csv
실거래 CSV가 아직 없습니다.
fetch_realprice.py 실행 후 새로고침.🧮 추가분담금 · 안전마진 계산기
"예상 분양가 대비 얼마나 싸게 사는가"를 숫자로. 값은 가정이며 슬라이더처럼 바꿔보세요. 로직은 [용어집]의 권리가액/추가분담금 정의 기반.
내 매물
사업 가정
사업 가정
🗺️ 매물 위치 (vworld) —
아파트·재건축
상가·업무
배지: 매매 · 전세 · 월세 (지도 마커 안 글자)
지도 움직이면 우측 리스트가 화면 매물로 갱신
지도 로딩 중…
📖 재건축 용어집
본문의 점선 단어에 마우스를 올리면 뜻이 뜹니다. 전체 목록:
대지지분아파트/상가 한 호실이 단지 전체 땅 중 갖는 몫(평). 재건축의 본질가치. 클수록·평당가 쌀수록 유리.
용적률대지면적 대비 건물 연면적 비율. 기존 용적률이 낮을수록 더 많이 새로 지을 수 있어 사업성↑. 분당 3종 280%→특별법 300%대.
종전자산(감정평가)재건축 전 내 부동산의 감정평가액. 사업시행인가 즈음 평가. 아파트는 거래사례비교법(시세 반영), 상가는 토지+수익 기준.
비례율재건축 사업 수익성 지표. (총수입−총사업비)/종전자산총액. 100%↑면 사업성 좋음. 권리가액 = 감정가×비례율.
권리가액감정평가액 × 비례율. 내가 새 아파트 분양받을 때 '들고 가는 돈'. 이게 조합원분양가보다 크면 환급, 작으면 추가분담금.
추가분담금조합원분양가 − 권리가액. 내 권리가액으로 모자란 만큼 더 내는 돈. 이 카드의 핵심 추적 숫자.
조합원분양가조합원이 새 아파트를 받는 가격. 보통 일반분양가보다 10~20% 쌈. 일반분양가×(1−할인율)로 추정.
일반분양가일반인에게 파는 분양가. 인근 신축 시세에 수렴. 높을수록 조합 수입↑→분담금↓.
산정비율상가 조합원이 아파트 입주권을 받을 수 있는지 가르는 기준. (상가 권리가액)이 (아파트 최소분양가×산정비율) 이상이어야 아파트 신청 가능. 낮을수록 상가에 유리.
독립정산제통합재건축에서 상가 부분과 아파트 부분의 사업비·수익을 따로 정산하는 방식. 반대는 통합정산(비례율 동일적용). 상가–아파트 협상의 출발점이며, 어느 쪽에 유리한지는 상가 감정가·위치에 따라 갈림.
제척(상가 배척)아파트 조합이 토지분할소송 등으로 단지내상가를 재건축에서 빼버리는 것. 위치 나쁜(길가·모서리) 상가가 당하기 쉬움. 단지 중앙·대지지분 큰 상가가 안전.
권리산정기준일이 날짜 이후 취득분은 입주권 산정에서 불리(현금청산 위험). 지분쪼개기·투기 방지용. '며칟날까지 사라'의 진짜 기준선.
선도지구노후계획도시(1기 신도시) 특별법상 가장 먼저 재건축하는 시범구역. 양지마을=분당 선도지구 32구역.
통합재건축여러 인접 단지를 묶어 하나로 재건축. 양지마을=금호·청구·한양 등 6개 단지 통합(4,392→6,839가구).
노후계획도시 특별법(노특법)1기 신도시 등 노후 계획도시 재건축을 빠르게 하려는 법. 용적률 상향·안전진단 완화 등. 2026년 개정으로 사업시행자 동의요건이 통합 50%→단지별 50%로 강화 예정.
사업시행자 지정재건축 사업을 끌고 갈 주체를 지자체가 지정하는 절차. 양지마을 2026-06-30 신청.
RTI(임대업이자상환비율)임대소득으로 대출이자를 갚을 수 있는지 보는 규제. 직접 영업(예: 미용실 사장)으로 상가 매수 시 RTI 미적용→대출한도 안 줄어듦(감정가 80%).
다운사이징재건축 때 평형을 줄여 세대수를 늘리는 것(마이너스 재건축). 사업성↑. 분당 대형평형은 38평 정도로 줄여도 부촌 유지.
분산상가/단지내상가아파트 단지 안에 있는 상가. 같은 땅을 아파트와 공유하므로 재건축 기대 반영되면 아파트 땅값에 수렴(급등).